作為2025年唯一銷售額突破2000億元的房企，保利發(fā)展（600048）（下稱“保利”）率先公布了其2025年的盈利情況。
1月19日，保利發(fā)布公告稱，公司預(yù)計2025年營業(yè)總收入3083億元，同比下降1.09%；歸母凈利潤10.3億元，同比減少79.49%；扣非歸母凈利潤6.3億元，同比減少85.25%。
面對盈利壓力，保利開年也進行了更多的調(diào)整動作，包括在總部設(shè)立“不動產(chǎn)運營中心”，進行“精總部、強一線、深專業(yè)”的組織架構(gòu)調(diào)整和開展部分區(qū)域的合并，凸顯了其加快向“不動產(chǎn)生態(tài)平臺”轉(zhuǎn)型的決心。
盈利端持續(xù)承壓
作為行業(yè)銷冠，保利發(fā)展（600048）這份業(yè)績快報讓人感到了些許“寒意”。
對于業(yè)績下滑的原因，保利表示，報告期內(nèi)，受行業(yè)和市場波動影響，公司房地產(chǎn)（881153）項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降。此外，公司結(jié)合當(dāng)前市場情況擬計提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計約69億元，預(yù)計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。
從行業(yè)因素來看，一方面，全國房地產(chǎn)（881153）開發(fā)投資總額持續(xù)萎縮，另一方面，商品房銷售面積和金額持續(xù)下跌。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年，全國房地產(chǎn)（881153）開發(fā)投資8.28萬億元，比上年下降17.2%；新建商品房銷售面積8.81億平方米，新建商品房銷售額8.39萬億元，同比分別下降8.7%和12.6%。
除了行業(yè)大環(huán)境因素外，由于保利前幾年過猛“沖規(guī)模”也留下盈利、去化方面的“后遺癥”，包括三、四線城市存量項目的去化和盈利難題，侵蝕著公司整體利潤。
縱向時間軸來看，自2021年首次出現(xiàn)歸母凈利潤下滑的情況以來，保利發(fā)展（600048）的盈利能力便持續(xù)面臨壓力。數(shù)據(jù)顯示，2021-2025年里，保利發(fā)展（600048）歸母凈利潤同比增速分別為-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%、-79.49%，連續(xù)五年下滑，且降幅連年擴大，歸母凈利潤也從273.88億元跌至10.26億元。
保利發(fā)展（600048）2025年財務(wù)數(shù)據(jù)。圖/公告截圖
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉點評稱：“按照結(jié)算節(jié)點來看，2025年財報反映過去兩年保利的經(jīng)營情況，從過往布局來看，保利雖然持續(xù)轉(zhuǎn)向一、二線核心城市，但由于此前下沉布局的原因，弱能級城市占比仍然較高，持續(xù)影響其去化和盈利表現(xiàn)?！?/p>
需要指出的是，保利歸母凈利潤大幅下滑與計提減值損失密切相關(guān)。保利也在快報中指出，結(jié)合當(dāng)前市場情況擬計提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計約69億元，預(yù)計減少2025年度歸母凈利潤約42億元。如不考慮上述因素，公司2025年度實現(xiàn)歸母凈利潤約52億元，其中第四季度約為33億元。
“基于目前行業(yè)環(huán)境，計提減值損失也是房企普遍的動作，從保利計提的數(shù)額來看，尚且屬于行業(yè)內(nèi)相對保守的做法，目的是讓風(fēng)險得以逐步釋放，按照目前情況，預(yù)計未來保利還會繼續(xù)計提相應(yīng)的減值損失?！睆埡陚ケ硎?。
盡管如此，身為央企和行業(yè)“銷冠”，保利的盈利規(guī)模和能力與華潤、中海相比仍有一定差距。橫向?qū)Ρ葋砜矗捎谌A潤、中海尚未披露全年數(shù)據(jù)，根據(jù)2025年上半年數(shù)據(jù)，華潤、中海、保利的歸母凈利潤分別為118.8億元、85.99億元和27.11億元，不僅如此，華潤的歸母凈利潤還呈現(xiàn)了逆勢增長的態(tài)勢，同比增幅為16.2%，主要由于經(jīng)營性業(yè)務(wù)利潤貢獻占比達到六成且拉高了整體毛利率的水平。相比于華潤的“開發(fā)+運營”的雙輪驅(qū)動，保利主要依賴開發(fā)端的業(yè)務(wù)模式抗風(fēng)險能力較弱，盈利空間也持續(xù)壓縮。
加快轉(zhuǎn)型步伐
在房地產(chǎn)（881153）行業(yè)深度調(diào)整之際，尋求第二增長曲線已經(jīng)成為房企的共識。
2026年開年，保利就進行了組織與人員上的重大調(diào)整，加大轉(zhuǎn)型力度。
今年1月12日，保利2026年第一次臨時董事會會議審議通過了《關(guān)于總部組織機構(gòu)調(diào)整的議案》，標(biāo)志著保利將啟動新一輪組織架構(gòu)優(yōu)化。其中，最顯著的調(diào)整為將“運營管理中心”和“產(chǎn)品管理中心”合并調(diào)整為“不動產(chǎn)運營中心”，進一步服務(wù)于保利向“不動產(chǎn)生態(tài)平臺”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
對此，保利回應(yīng)稱，在本輪改革中，保利發(fā)展（600048）將總部運營中心更名為“不動產(chǎn)運營中心”，凸顯對資產(chǎn)全周期（883436）價值的深度挖掘，開發(fā)運營并重，全維賦能資產(chǎn)價值；同時，將產(chǎn)品研發(fā)中心并入不動產(chǎn)運營中心，也凸顯了對全新產(chǎn)品價值的追求。
面對華潤在“開發(fā)+運營”加持下晉升“利潤王”的壓力，保利的“奮起直追”更要加大步伐。此次組織架構(gòu)調(diào)整正體現(xiàn)了保利加大力度轉(zhuǎn)型做運營的決心。
事實上，2025年年初，保利發(fā)展（600048）董事長劉平在談及公司新階段目標(biāo)時透露，計劃在未來2至3年內(nèi)進行自我重塑，以邁入新的發(fā)展階段，力求構(gòu)建出“不動產(chǎn)投資開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營和不動產(chǎn)綜合服務(wù)”三大業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的新局面。根據(jù)劉平提出的新目標(biāo)，2026年也是保利達成上述轉(zhuǎn)型目標(biāo)的關(guān)鍵一年。
此外，保利開年還進行了新一輪的架構(gòu)調(diào)整。比如，實行總部與子公司上下兩級聯(lián)動，進一步發(fā)揮“總部－子公司”兩級架構(gòu)優(yōu)勢；繼續(xù)推進“精總部、強一線、深專業(yè)”的組織變革，包括總部打破過往按專業(yè)分工管理的做法，設(shè)置多專業(yè)協(xié)同作戰(zhàn)的事業(yè)部；在子公司層面，設(shè)立項目管理、企業(yè)經(jīng)營等綜合性管理職能部門，將管理資源傾注到一線項目上，推動資源精準(zhǔn)下沉。
同時，在區(qū)域架構(gòu)調(diào)整方面，進一步整合屬地資源，加強統(tǒng)籌管理，比如，將江蘇、福建區(qū)域的平臺合并，成立新的江蘇公司、福建公司，體現(xiàn)其深耕華東、海西區(qū)域的決心。
伴隨組織架構(gòu)調(diào)整的是高管的新一輪換防。以灣區(qū)為例，此次保利將川渝區(qū)域董事長徐魯調(diào)任灣區(qū)董事長，陳小明從華南公司總經(jīng)理調(diào)任灣區(qū)總經(jīng)理，王南南從江蘇公司副總經(jīng)理調(diào)任灣區(qū)。來自川渝、華南等一系列高管加盟，也凸顯出保利內(nèi)部對于灣區(qū)布局的重視。
對于開年的一系列調(diào)整，保利方面回應(yīng)稱，近期，公司組織調(diào)整與人事?lián)Q防相關(guān)信息在線上廣泛傳播，這其實是每值歲末年初，常態(tài)化的一項管理動作。特別是近年來行業(yè)深度調(diào)整、規(guī)模收縮、價值體系重構(gòu)，保利發(fā)展（600048）基于應(yīng)對市場變化、提升管理質(zhì)效、適配新發(fā)展模式“三大需要”，在深度調(diào)整期進一步系統(tǒng)推進組織改革與人才賦能。
