國(guó)泰海通研究所 路穎 方奕 田開(kāi)軒 黃維馳 李健 張逸飛 陶前陳
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作重心正轉(zhuǎn)向內(nèi)需主導(dǎo)，擴(kuò)大內(nèi)需迎來(lái)歷史拐點(diǎn)，房地產(chǎn)（881153）行業(yè)在深度調(diào)整后步入探底磨底區(qū)間，內(nèi)需地產(chǎn)鏈估值與持倉(cāng)雙雙處于歷史低位，在政策持續(xù)發(fā)力、基本面邊際改善的背景下，正迎來(lái)布局良機(jī)。這是中國(guó)股票市場(chǎng)“轉(zhuǎn)型?！钡闹匾?，也為資本市場(chǎng)勾勒出清晰的投資主線。
擴(kuò)大內(nèi)需迎來(lái)歷史拐點(diǎn)
上世紀(jì)90年代以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)外部危機(jī)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的重要工具。在愈發(fā)復(fù)雜的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，擴(kuò)大內(nèi)需當(dāng)前正式從一項(xiàng)相機(jī)抉擇的短期政策轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)貫穿未來(lái)十余年的中長(zhǎng)期國(guó)家戰(zhàn)略。隨著傳統(tǒng)基建投資驅(qū)動(dòng)和出口拉動(dòng)的邊際效應(yīng)遞減，內(nèi)需消費(fèi)（883434）作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“穩(wěn)定器”和“新引擎”的戰(zhàn)略地位愈發(fā)凸顯。
展望未來(lái)，我們認(rèn)為擴(kuò)大內(nèi)需政策路徑日漸清晰：一是重視“投資于人”，著力補(bǔ)齊民生短板，推動(dòng)居民增收；二是服務(wù)消費(fèi)（883434）提質(zhì)擴(kuò)容，順應(yīng)消費(fèi)（883434）升級(jí)趨勢(shì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；三是穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，通過(guò)暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，進(jìn)一步穩(wěn)定居民財(cái)富效應(yīng)與改善收入信心。
內(nèi)需結(jié)構(gòu)復(fù)蘇信號(hào)已現(xiàn)，物價(jià)回升暢通內(nèi)需循環(huán)
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)（883434）已呈現(xiàn)“總量企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、亮點(diǎn)凸顯”的特征。2025年社會(huì)消費(fèi)（883434）品零售總額突破50萬(wàn)億元，消費(fèi)（883434）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在50%以上。
服務(wù)消費(fèi)（883434）成為第一引擎。與受地產(chǎn)拖累的商品消費(fèi)（883434）不同，服務(wù)消費(fèi)（883434）展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。近三年居民服務(wù)消費(fèi)（883434）支出占比從41.66%提升至46.15%，部分一線城市已超50%。文旅、餐飲、養(yǎng)老等接觸性消費(fèi)（883434）回暖明顯，2026年元旦假期出游人次及花費(fèi)大幅增長(zhǎng)，顯示場(chǎng)景修復(fù)進(jìn)入常態(tài)化。
物價(jià)回升打通正向循環(huán)。物價(jià)溫和回升是內(nèi)需復(fù)蘇的關(guān)鍵信號(hào)，2025年12月CPI同比上漲0.8%，核心CPI連續(xù)四個(gè)月超1%。CPI與核心CPI持續(xù)回暖，通過(guò)多重傳導(dǎo)機(jī)制激活消費(fèi)（883434）、改善預(yù)期、提升企業(yè)盈利，推動(dòng)內(nèi)需走出“低物價(jià)—低利潤(rùn)—弱需求”的惡性循環(huán)，進(jìn)入“價(jià)格回暖—盈利改善—收入提升—消費(fèi)（883434）擴(kuò)張”的正向循環(huán)。
政策精準(zhǔn)破解五大堵點(diǎn)。新一輪政策直擊長(zhǎng)期制約消費(fèi)（883434）的痛點(diǎn)：通過(guò)大規(guī)?！耙耘f換新”激活大宗消費(fèi)（883434）；落實(shí)帶薪休假與春秋假制度釋放服務(wù)消費(fèi)（883434）潛力；完善社保與戶籍制度改革解決“不敢消費(fèi)（883434）”難題；建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)（885988）消除“不能消費(fèi)（883434）”障礙；利用貨幣金融工具降低融資成本。特別是針對(duì)1.7億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的公共服務(wù)均等化，將釋放數(shù)萬(wàn)億元的消費(fèi)（883434）增量。
政策基調(diào)積極轉(zhuǎn)向，穩(wěn)定地產(chǎn)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需具有重要作用
房地產(chǎn)（881153）行業(yè)經(jīng)過(guò)累年下行，已完成深度調(diào)整，步入底部區(qū)間。截至2025年四季度，地產(chǎn)銷售面積較高點(diǎn)下滑約51%、新開(kāi)工面積較高點(diǎn)下滑約74%，住宅投資占GDP比重較高點(diǎn)回落5.6%，絕對(duì)值與下滑幅度均接近全球小型泡沫經(jīng)驗(yàn)水平，房?jī)r(jià)回落幅度逼近，行業(yè)基本面出清較為充分，步入探底磨底區(qū)間。
政策態(tài)度發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。中央時(shí)隔十年重提房地產(chǎn)（881153）“去庫(kù)存”，并強(qiáng)調(diào)政策要“一次性給足”。融資端，取消“三道紅線”上報(bào)，允許白名單貸款展期，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，極大改善了房企資產(chǎn)負(fù)債表壓力。
存量收儲(chǔ)與城市更新（885991）雙輪驅(qū)動(dòng)。各地加速落地存量商品房收儲(chǔ)用于保障房政策，通過(guò)“以舊換新”打通置換鏈條，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。同時(shí)，城市更新（885991）被提升至戰(zhàn)略高度，老舊小區(qū)改造、城中村建設(shè)將成為拉動(dòng)投資止跌回穩(wěn)的重要抓手。
當(dāng)前，內(nèi)需與地產(chǎn)鏈條的市值占比(約18%)遠(yuǎn)低于其在經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際地位，且公募基金持倉(cāng)處于歷史低位(約15%)，呈現(xiàn)出顯著的“估值與持倉(cāng)雙低”特征。盡管內(nèi)需與地產(chǎn)鏈的復(fù)蘇仍需關(guān)注海外經(jīng)濟(jì)衰退超預(yù)期、全球地緣政治不確定性等風(fēng)險(xiǎn)，但隨著內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局逐步夯實(shí)，房地產(chǎn)（881153）市場(chǎng)穩(wěn)步筑底，內(nèi)需地產(chǎn)鏈將成為中國(guó)股市“轉(zhuǎn)型牛”的重要?jiǎng)恿?，為市?chǎng)帶來(lái)持續(xù)的投資機(jī)遇。
