【克而瑞物管研究】
5月15日，克而瑞物管重磅發(fā)布了2026中國物業(yè)管理（885915）上市公司研究成果，涵蓋了2026中國物業(yè)管理（885915）上市公司20強以及細分領域研究成果，以年度最重磅上市物企研究成果為行業(yè)樹立了權(quán)威風向標。
【成果解讀】
資本市場表現(xiàn)
(一)市值：百億以上企業(yè)數(shù)量增加1家至8家，企業(yè)市值比例呈“二八分布”，30億以下企業(yè)數(shù)量占比78%
從市值角度來看，截至2025年12月31日，市值在30億以下的物企占比超78%。百億市值以上的物企有8家，數(shù)量較2024年年末增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤萬象生活（HK1209）、萬物云（HK2602）、碧桂園服務（HK6098）、保利物業(yè)（HK6049）、中海物業(yè)（HK2669）、綠城服務（HK2869）、招商積余（001914）和恒大物業(yè)（HK6666）。
(二)估值：市盈率由去年11.4倍回升至約13.9倍
從估值角度來看，2025年上市物企市盈率逐漸修復回升。截至2025年12月31日，上市物企市盈率均值約為13.9，與2024年年末11.4相比上升了2.5。
(三)股東回報：重視投資者回報，平均分紅率大幅躍升至77.0%
2025年，在整體規(guī)模拓展放緩、外部環(huán)境承壓的背景下，上市物企更加注重對投資者的實質(zhì)性現(xiàn)金回報。數(shù)據(jù)顯示，26家披露派息情況的上市物企平均分紅率高達77.0%，較2024年同期的63.3%大幅提升了13.7個百分點。
運營規(guī)模分析
(一)營業(yè)收入：企業(yè)分化持續(xù)加劇，基礎物業(yè)“主業(yè)”地位進一步加強
2025年62家上市物企營收總額3014.6億元，同比增長4.2%。營業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為48.6億元和16.0億元，分別同比增長4.2%和同比下降2.9%。均值和中位數(shù)的差值由2024年的30.2億元增加至2025年的32.6億元。
企業(yè)方面，兩極分化問題持續(xù)加劇，營收最多的碧桂園服務（HK6098）與營收最少的宋服務的差值已達209倍。
從收入結(jié)構(gòu)來看，基礎物業(yè)服務“主業(yè)”地位正進一步加強，2025年完整披露連續(xù)數(shù)據(jù)的42家上市物企基礎物業(yè)服務收入占比為71.2%，較去年同期提升1.9個百分點。
(二)營收增速：整體營收增速止跌，與上年持平為4.2%
2025年62家上市物企的營收總額由2021年的2204.2億元增長至2025年的3014.6億元。從增速走勢來看，年內(nèi)同比增長4.2%，與去年同期基本持平。
(三)在管規(guī)模：整體增速同比下滑1.4個百分點至5.3%
2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億㎡，同比增長5.3%。在行業(yè)持續(xù)優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)、主動退出低質(zhì)低效項目的大背景下，整體增速較去年同期進一步下滑1.4個百分點，規(guī)模擴張全面轉(zhuǎn)向謹慎與高質(zhì)量訴求。
(四)合約面積：拓展放緩，整體增速下滑1.8個百分點至1.1%
2025年披露合約面積的39家上市物企總合約面積約52.4億㎡，同比增長1.1%，增速較去年同期下滑1.8個百分點。
2025年，市場競爭持續(xù)處于深水區(qū)，疊加企業(yè)前期儲備項目相繼落地，上市物企合約在管比延續(xù)下行趨勢。披露完整數(shù)據(jù)的35家上市物企合約在管比均值，由2024年的1.3倍下降至1.2倍。這表明企業(yè)普遍放棄了盲目囤積面積的粗放模式，逐漸告別跑馬圈地時代，當前更加注重將簽約的紙面規(guī)模轉(zhuǎn)化為實際的在管項目，從而為公司帶來確定的業(yè)務收入與穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
(五)收并購：持續(xù)降溫、更趨謹慎
2025年，企業(yè)規(guī)模增長訴求持續(xù)降低，有質(zhì)量的規(guī)模仍是關注重點，收并購數(shù)量及金額仍維持低位。據(jù)不完全統(tǒng)計，全年上市物企披露收購事項23起，累計披露交易金額36.9億元。
(六)市場拓展：第三方在管面積占比63.0%，主動清退低效項目
在管理規(guī)模的拓展策略上，2025年上市物企全面摒棄了過去的“唯面積論”，更加注重規(guī)模質(zhì)量，行業(yè)整體向著“提質(zhì)去量、聚焦核心”的縱深方向演進，年內(nèi)萬物云（HK2602）、中海物業(yè)（HK2669）、華潤萬象生活（HK1209）等企業(yè)持續(xù)退出低質(zhì)低效項目。
從上市企業(yè)數(shù)據(jù)來看，28家披露完整數(shù)據(jù)的上市物企來自第三方的在管面積占比為63.0%，與去年同期63.8%微降。
運營質(zhì)量分析
(一)盈利能力：毛利率持續(xù)承壓下滑，凈利率反彈至4.8%
2025年，62家披露數(shù)據(jù)的上市物企毛利總額為538.9億元，同比下降1.6%。受外部環(huán)境復雜多變以及市場競爭加劇等因素影響，企業(yè)盈利空間受到進一步擠壓。從凈利表現(xiàn)來看，2025年上市物企凈利總額為144億元，同比增長10.3%，企業(yè)資產(chǎn)減值減少，凈利潤反彈。
上市物企整體平均毛利率由2024年的18.9%下降至17.9%，同比下滑1.0個百分點，行業(yè)整體尚未走出盈利承壓的陣痛期，仍處于盈利模式重塑與精益化調(diào)整的階段。受資產(chǎn)減值減少影響，凈利率同比提升0.3個百分點至4.8%。
經(jīng)營效率：人均在管面積、人均營收、人均凈利分別增長至8855㎡/人、27.9萬元/人、1.3萬元/人。
2025年48家上市物企人均管理面積提升至8855.3㎡，同比增長6.2%，較去年同期下降3.8個百分點，增速放緩。
2025年60家上市物企人均營收提升至27.91萬元，同比提升5.2%，較去年同期下降1.5個百分點。受資產(chǎn)減值減輕影響，人均凈利潤由降轉(zhuǎn)升至1.34萬元/人，同比提升11.2%。
管理能效：管理費率下降0.5個百分點至8.7%
2025年，面對外部盈利空間的擠壓，上市物企持續(xù)深化組織管控與精細化運營，向內(nèi)挖潛以壓降管理成本。數(shù)據(jù)顯示，披露數(shù)據(jù)的57家上市物企平均管理費率由2024年的9.2%進一步下降至8.7%，同比下降0.5個百分點。
社會責任分析
(一)納稅總額：62家上市物企納稅總額約59.5億元，頭部物企占比近7成
物業(yè)服務企業(yè)積極承擔納稅義務。2025年，62家上市物企納稅總額約59.5億元，納稅均值約0.96億元。其中，頭部物企納稅額占69.4%，大型物企納稅額占比同比4.6%，中型物企納稅額占20.6%，小型物企納稅額5.4%。
(二)吸納就業(yè)人數(shù)：吸納就業(yè)人數(shù)基本保持穩(wěn)定，3成上市物企容納超8成人員
作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)一直是落實穩(wěn)就業(yè)的重要力量之一。2025年，披露相關數(shù)據(jù)的60家上市物企共吸納就業(yè)人數(shù)107.5萬人，同比下降1.0%；平均每家企業(yè)吸納就業(yè)人數(shù)約17917人。企業(yè)員工總數(shù)超過萬人的企業(yè)有20家，占總?cè)藬?shù)的比重為85.4%。
