警鐘敲響。

　　在即將觸發(fā)違約條款的緊急關(guān)頭，新世界發(fā)展終于完成了驚險一躍。

　　6月30日，新世界發(fā)展宣布，有關(guān)銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議，對部分現有境外無(wú)抵押金融債務(wù)（包括銀行貸款）進(jìn)行了再融資，涵蓋總額約882億港元，最早到期日為2028年6月30日。

　　這次再融資的落地，宣告新世界發(fā)展短期的融資警報暫時(shí)解除。過(guò)去幾年，新世界發(fā)展在決策、投資等方面接連失誤，最終導致這家老牌港資房企出現危機。

　　今年5月，新世界未提前贖回存續規模約3.45億美元的永續債以及延遲支付總額34億美元的4筆永續債將到期的利息引發(fā)了市場(chǎng)的擔憂(yōu)，新世界發(fā)展在此期間頻繁與債權人溝通，才終于在6月30日與債權人達成了協(xié)議。

　　面對公司的發(fā)展困局，新世界發(fā)展的實(shí)控人家族也暗流涌動(dòng)。此前掌舵新世界發(fā)展的鄭家長(cháng)子鄭志剛于2024年9月辭任董事會(huì )出席，此次新世界發(fā)展完成債務(wù)再融資后，他也徹底出局：當日，新世界發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，鄭志剛已向董事會(huì )提出辭任公司非執行董事及非執行副主席，7月1日起生效，以便投放更多時(shí)間于公共服務(wù)及其他個(gè)人事務(wù)。

　　至此，鄭志剛全面淡出新世界發(fā)展的董事會(huì )，為新世界發(fā)展的落入低谷買(mǎi)單，但新世界發(fā)展的前路，仍然并非坦途。

　　杠桿上的游戲

　　新世界發(fā)展的債務(wù)大山，是如何堆起來(lái)的？

　　盡管新世界發(fā)展是一家港資房企，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)之時(shí)，其行為卻相對“激進(jìn)”，它并未完全遵循港資房企低杠桿的運營(yíng)模式。這從新世界發(fā)展的土地儲備中可以窺探。新世界發(fā)展在公開(kāi)市場(chǎng)上鮮有拿地，他熱衷于重倉城市更新項目。

　　根據新世界發(fā)展2024年財報，截至報告期末，新世界發(fā)展在中國內地投資發(fā)展7個(gè)城市更新項目，總樓面面積達162.2萬(wàn)平方米。而當年，新世界發(fā)展的土地儲備總樓面面積為372.1萬(wàn)平方米，城市更新項目占比約43.6%。

　　新世界發(fā)展在年報中重點(diǎn)表示，位于深圳龍崗區的188工業(yè)區的更新項目有計劃進(jìn)入開(kāi)工期，另外兩個(gè)位于深圳的城市更新項目則準備進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)階段，其中西麗新圍工業(yè)區項目專(zhuān)項規劃已獲得深圳市規劃圖則委通過(guò)，項目推動(dòng)迅速。多個(gè)廣州中心地段的城市更新項目也有序推進(jìn)。

　　雖然都在積極推進(jìn)中，但這些城市更新項目要進(jìn)行有效轉化，仍然不易。一位深圳從事城市更新報建的房企人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱(chēng)，規劃通過(guò)到真正進(jìn)入全面開(kāi)發(fā)階段也還有數年的時(shí)間需要去推進(jìn)，而且進(jìn)度并不可控�！叭绻�是規模較大的項目進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段也要很多年的開(kāi)發(fā)期，資金回收的周期會(huì )很長(cháng)�！�

　　重倉城市更新，成為新世界發(fā)展的“包袱”。事實(shí)上，業(yè)界在剖析這家房企的發(fā)展時(shí)也將重資產(chǎn)投入商業(yè)項目視作是它背負的“大山”，這也是讓新世界發(fā)展不能夠輕身上陣的緣由之一。

　　根據新世界發(fā)展的財報，其旗下在上海、廣州、沈陽(yáng)、天津和深圳等多地擁有商業(yè)體項目，2024財年，新世界發(fā)展在中國內地物業(yè)投資收入達到18.41億港元，同比下跌4.1%。

　　這些商業(yè)體項目的投資額均是巨大的�？晒�對比的是，寧波K11項目延宕多年，此前還一度陷入停工的傳聞，這一項目的投資額超過(guò)200億元。

　　鄭志剛進(jìn)與退

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續承壓之際，新世界發(fā)展的境況也開(kāi)始被投資者所提及。去年，市場(chǎng)開(kāi)始對新世界發(fā)展的運營(yíng)加以關(guān)注，新世界發(fā)展也頻繁陷入股債雙殺。危機的背后，新世界發(fā)展其時(shí)的行政總裁鄭志剛閃電辭職。

　　2024年9月26日，新世界發(fā)展公告稱(chēng)，鄭志剛已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時(shí)間于公共服務(wù)及其他個(gè)人事務(wù)。鄭志剛已由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席，不再擔任執行委員會(huì )成員以及可持續發(fā)展委員會(huì )主席及成員。

　　在官宣鄭志剛辭任行政總裁不久后，新世界發(fā)展發(fā)出了一份歉收的財報。2024財年，新世界發(fā)展虧損約196.83億港元，是新世界發(fā)展近20個(gè)財年以來(lái)首次出現虧損；來(lái)自持續經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下跌34%；來(lái)自持續經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營(yíng)利潤為68.98億港元，同比下跌18%。

　　鄭志剛在隨后舉行的業(yè)績(jì)會(huì )上表示�！敖�(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的深思熟慮，我決定在人生的下一個(gè)階段，投入更多時(shí)間在社會(huì )公益上，為香港和祖國發(fā)揮更大的貢獻。因此，幾周前，我主動(dòng)辭去了執行副主席和行政總裁的職位。非常高興我的父親鄭家純博士非常尊重和支持我的決定�！�

　　鄭志剛其時(shí)保留了非執行董事及非執行副主席的虛職，在今年6月30日新世界發(fā)展宣布獲得再融資之時(shí)，鄭志剛終于徹底出局。他在回應媒體時(shí)強調，其上任新世界行政總裁時(shí)（2020年），已經(jīng)繼承巨額債務(wù)，并表示其上任后，一直在持續且負責人地推動(dòng)去杠桿的工作。

　　債務(wù)化解出招

　　即便鄭志剛表示在他的任期內，降杠桿的工作持續進(jìn)行，但從數據呈現的結果來(lái)看，新世界發(fā)展近兩年的“失血”狀況，仍在持續。

　　截至2024年12月31日，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額約1246.3億港元，較上一財年末增加近10億港元，凈負債比率上升至57.5%。同時(shí)，其有息負債則累計至1465億港元。久期財經(jīng)數據顯示，新世界發(fā)展6月有8只債券面臨付息，除去此前公告遞延分配4只永續證券外，尚有4只固定利率債券需支付利息，目前存續離岸債合計22只。

　　與此同時(shí)，新世界發(fā)展的銷(xiāo)售狀況仍然低迷。根據新世界發(fā)展發(fā)布的消息，截至今年6月25日，其已完成2025財年260億港元的合約銷(xiāo)售目標。而在此之前的一個(gè)財年，新世界發(fā)展在中國內地整體物業(yè)合同銷(xiāo)售額為124.8億元。

　　不超過(guò)300億港元的銷(xiāo)售額對應超過(guò)1000億元的債務(wù)，新世界發(fā)展一門(mén)心思減債。

　　新世界發(fā)展主席鄭家純在此前的業(yè)績(jì)報告中表示，“2025年挑戰與機遇并存，回籠現金、減輕負債是本集團當前的重中之重”。

　　新世界發(fā)展執行董事兼行政總裁黃少媚也曾對外透露，公司以減低負債為首要任務(wù)，包括積極出售發(fā)展項目，加快中國香港與內地市場(chǎng)的資金回籠；積極出售非核心資產(chǎn)同業(yè)務(wù)套現，加上出售物業(yè)發(fā)展項目，目標于2025財年實(shí)現260億港元的資金回籠。

　　但是，新世界發(fā)展仍然出現了永續債利息延遲支付的事件，這在市場(chǎng)看來(lái)仍然是一個(gè)值得留意的信號。

　　一位私募機構的總經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，永續債延遲付息可以解釋為是為了“保持現金”，但是在債權人看來(lái)這值得警惕�！俺霈F這類(lèi)事件，債權人會(huì )更關(guān)注公司的運營(yíng)層面是否穩定，未來(lái)的償債能力和條件是否有變化等�！�

　　雖然新世界發(fā)展在6月30日完成了大額的銀行再融資，但這筆融資并不足以讓它“消債”，新世界發(fā)展仍然要保持現金流的健康，并進(jìn)一步大力度削債，才能夠真正度過(guò)眼前的挑戰。上述私募機構總經(jīng)理表示，“銀行的再融資相當于‘展期’的操作，如果在到期日到來(lái)之前，新世界發(fā)展的經(jīng)營(yíng)狀況未能夠好轉，市場(chǎng)也仍然會(huì )存在一些疑慮�！�

　　作為老牌的港資房企，新世界發(fā)展未能夠一以貫之地保持“穩健”的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，最終也不得不面對市場(chǎng)的沖擊。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平淡的當下，摒棄大舉擴張以及大肆投資的風(fēng)格，才能夠“適者生存”，新世界發(fā)展為其他房企的發(fā)展敲響了警鐘。