拿下882億港幣融資的新世界發(fā)展，至少在現階段，將暫時(shí)緩解資金鏈壓力。

　　新世界發(fā)展在6月最后一天的晚間發(fā)布公告，公司通過(guò)和相關(guān)集團成員公司與有關(guān)銀行債權人，簽訂了新的再融資定期貸款融資協(xié)議，融資合計覆蓋集團約882億港元現有境外無(wú)抵押金融債務(wù)。

　　從具體的融資方式來(lái)看，主要來(lái)自新世界發(fā)展部分現有的境外無(wú)抵押金融債券進(jìn)行了再融資；另一部分通過(guò)協(xié)調集團其他境外無(wú)抵押銀行貸款，以和上述新銀行融資條款進(jìn)行保證統一。

　　據悉，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期時(shí)間為2028年6月30日。

　　這意味著(zhù)，新世界發(fā)展持續已久的資金壓力，將暫時(shí)得到緩解。

　　伴隨融資公告發(fā)布的，還有曾經(jīng)被視為鄭氏第三代接班人鄭志剛辭職的消息。

　　當日新世界發(fā)展的晚間公告稱(chēng)，鄭志剛已向公司提出辭任公司非執行董事及非執行副主席職務(wù)，從7月1日起生效，未來(lái)將會(huì )投入更多時(shí)間在公共服務(wù)以及個(gè)人其他事務(wù)。

　　在2024財年新世界發(fā)現出現近20年來(lái)首次虧損后，這位曾被寄予厚望的鄭氏第三代便被邊緣化，在去年9月先后辭去其在周大福、新世界、新創(chuàng )建和新世界百貨的任職，只保留了新世界發(fā)展非執行董事及非執行副主席的“閑差”。

　　隨著(zhù)此次再度離職，意味著(zhù)鄭志剛在新世界發(fā)展已經(jīng)遠離核心管理層，而其妹妹鄭志雯和弟弟鄭志明，則正在進(jìn)入家族核心生意圈。

　　債務(wù)攀升的“豪門(mén)”港企

　　從近期連發(fā)的幾份公告來(lái)看，新世界發(fā)展的資金情況已經(jīng)頗為緊張。

　　在今年5月末6月初的兩份公告中顯示，公司有4筆共計34億美元的永續債利息分派時(shí)間，遞延至下一個(gè)分派支付日。從公告來(lái)看，4筆永續債利息支付日均在今年6月。

　　不同于一般意義上的“爆雷”，永續債的票息可以遞延不構成違約，但有懲罰性的約束條件，例如上調票息率。

　　觀(guān)察者網(wǎng)查詢(xún)到，部分永續債的票息受到遞延帶來(lái)的罰息影響，票面利率從發(fā)行時(shí)的6.15%已經(jīng)上升至10.132%，因此一次性4筆永續債利息遞延，可見(jiàn)新世界發(fā)展在資金層面上的緊張，已經(jīng)難以掩蓋。

　　今年2月公布的2025財年中期業(yè)績(jì)中，新世界發(fā)展到去年末到公司在手現金為218.58億港元，比去年同期下降了60多億港元；綜合債務(wù)凈額1246.3億港元，債務(wù)凈額與權益比率為57.5%，比去年年中時(shí)增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一比例雖然相較于內地房企債務(wù)高點(diǎn)時(shí)候并不算多，但相較于香港其他三大家族，則明顯高企。

　　要知道，2024年李嘉誠的長(cháng)實(shí)集團，凈負債率僅在4%左右；即便是相對較高的李兆基家族的恒基地產(chǎn)，凈負債率也只有21%。新世界發(fā)展的負債率，比恒基地產(chǎn)高出1倍還要多。

　　同時(shí)，從去年末計算，一年內到期的公司各類(lèi)借貸、其他借貸、固定利率債券及應付票據金額為322.09億元，可以說(shuō)手上的資金頗為緊張。

　　因此，這筆882億港元的銀行融資對于新世界發(fā)展解決現階段流動(dòng)性而言，顯得頗為重要。

　　另外，新世界發(fā)展去年還發(fā)行過(guò)一筆4億美元的可贖回債券，票面利率高達8.625%，發(fā)行成本遠高于早前的債券，公司對于資金的渴求程度可見(jiàn)一斑。

　　出現20年罕見(jiàn)虧損，新世界也忙著(zhù)“減債”

　　作為香港“四大家族”之一的鄭氏家族的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，新世界發(fā)展資金鏈出現問(wèn)題的傳聞?dòng)蓙?lái)已久。

　　早在2023年2月，新世界發(fā)展中期派息就出現13年以來(lái)的首次減少，外界開(kāi)始猜測公司利潤受到的侵蝕。

　　2024年公布的2023-2024財年報告中，更是罕見(jiàn)地出現了公司20年以來(lái)首次的利潤虧損，引發(fā)了外界震動(dòng)，也讓市場(chǎng)開(kāi)始重新審視新世界發(fā)展近年的投資和經(jīng)營(yíng)狀況。

　　更為直接的影響是，彼時(shí)的新世界發(fā)展總裁鄭志剛隨即辭職，并出席了最后一次新世界發(fā)展的業(yè)績(jì)會(huì )。

　　到了去年11月，鄭家純就已經(jīng)在股東大會(huì )上表示，公司的首要任務(wù)是減輕債務(wù)負擔。這和早前新世界發(fā)展積極投資態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生逆轉。

　　今年1月，剛剛從新世界中國升職到新世界發(fā)展2個(gè)月的總裁的黃少媚，自掏腰包5488萬(wàn)港幣買(mǎi)下新世界在香港北角英皇道的豪宅，被視為用數年薪水回饋新世界；2月，新世界發(fā)展執行董事兼主席鄭家純的妻子、鄭志剛的母親葉美卿也自費1394萬(wàn)港幣買(mǎi)了同一個(gè)豪宅社區，可見(jiàn)“自家人”對公司業(yè)績(jì)的力挺。

　　與此同時(shí)，鄭氏家族及關(guān)聯(lián)企業(yè)周大福，也陸續接手了新世界發(fā)展出售的資產(chǎn)，以協(xié)助資金回收。

　　新世界發(fā)展先是在當年6月，以15.49億港元價(jià)格，將天得發(fā)展30%的股權出售給周大福旗下全資公司；9月，以2.09億港元價(jià)格將持有的4個(gè)K11項目以及愛(ài)互送有限公司，出售給了鄭志剛全資自持的公司；11月，周大福又以4.167億元的價(jià)格，買(mǎi)下新世界發(fā)展旗下New World Sports Development Limited全部股權及相關(guān)貸款。

　　今年2月，黃少媚在中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，會(huì )通過(guò)積極出售發(fā)展項目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農地價(jià)值、提高租務(wù)回報、精簡(jiǎn)成本、暫停派息，以及積極的財務(wù)管理等7項措施，全力降低公司債務(wù)和改善流動(dòng)資金。

　　話(huà)音剛落的1個(gè)月后，新世界發(fā)展就傳出消息，計劃出售位于杭州的一棟估值10億元人民幣的甲級寫(xiě)字樓。

　　從寄予厚望到黯然離場(chǎng)

　　“引咎辭職”的鄭志剛，可以說(shuō)是從家族核心管理層中黯然離場(chǎng)。然而在他剛剛登場(chǎng)的時(shí)候，曾被寄予過(guò)厚望。

　　鄭志剛是鄭氏家族“二代掌門(mén)人”鄭家純的長(cháng)子，2007年就出任新世界發(fā)展執行董事，2009年他創(chuàng )立的首個(gè)K11項目在香港開(kāi)業(yè)，加上2013年內地首個(gè)K11項目上�；春Ｂ稫11亮相，鄭志剛和K11商業(yè)的名聲都逐漸出圈。

　　這個(gè)在當時(shí)較少見(jiàn)的將藝術(shù)和商業(yè)高度融合的商業(yè)體，給商業(yè)市場(chǎng)打開(kāi)了新思路，之后發(fā)展出的一系列K11項目，被視為是新世界發(fā)展在體系內的新世界百貨業(yè)態(tài)老化之后，迭代出的新一代商業(yè)產(chǎn)品。

　　2017年鄭家純中風(fēng)后，鄭志剛成為新世界發(fā)展執行副主席，開(kāi)始掌管這家家族上市企業(yè)。之后，新世界發(fā)展在內地和香港兩地的土地市場(chǎng)快速加碼，在2017年業(yè)績(jì)會(huì )上鄭志剛就表明了“大力發(fā)展內地市場(chǎng)，更多增加華南土地儲備”的規劃。

　　而彼時(shí)正是內地地價(jià)飛升、房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的最后階段，但2017年新世界發(fā)展旗下的負責內地業(yè)務(wù)的新世界中國，在大灣區的總投資額就超過(guò)400億元，是在大灣區投資額最大的香港房企。

　　2020年公司還深度參與深圳、廣州等華南城市的舊改項目，而“舊改”項目本身就是資金需求量較大，投資回報周期較長(cháng)的項目。

　　直到2022年，新世界中國仍在重倉內地核心城市。當時(shí)頗為樂(lè )觀(guān)的鄭志剛還表示，新世界發(fā)展預留出200億港元資金用于收購，會(huì )適時(shí)進(jìn)入大灣區市場(chǎng)。

　　但在當時(shí)，內地房企已經(jīng)在“三條紅線(xiàn)”的要求下，開(kāi)始出現資金緊張的問(wèn)題。但這些并為引起鄭志剛足夠的重視，并還是“大氣”表示，當時(shí)內地房企已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了，有很多項目找新世界發(fā)展談合作。

　　但顯然，內地市場(chǎng)和香港樓市同步出現的下行，也沒(méi)能讓新世界發(fā)展躲過(guò)債務(wù)重壓導致的資金鏈問(wèn)題，區別在于鄭氏家族還有周大福等家族產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵時(shí)刻對新世界發(fā)展出手相助，而鄭志剛的“出局”已是定局。

　　如今鄭志剛接手了從新世界發(fā)展剝離出的K11管理和顧問(wèn)業(yè)務(wù)，未來(lái)可能專(zhuān)注于自己一手創(chuàng )立的這部分業(yè)務(wù)，而新世界也一定程度上減輕了壓力。隨著(zhù)鄭志剛的胞妹、鄭家純長(cháng)女鄭志雯進(jìn)入董事會(huì )名單，次子鄭志明任職原新創(chuàng )建集團行政總裁，新世界發(fā)展“第三代掌門(mén)人”究竟花落誰(shuí)家，還仍有懸念。